Casa, il 74% delle abitazioni acquistate a prezzo inferiore alle stime fatte dalle banche

Il mondo del mattone sta vivendo una fase di apparente contraddizione. Mentre le stime ufficiali e le valutazioni degli istituti di credito mantengono i valori delle abitazioni su livelli elevati, nella realtà delle transazioni quotidiane emerge un dato inaspettato: in oltre l’80% dei mutui concessi, il prezzo effettivamente pagato dall’acquirente è inferiore rispetto alla valutazione della banca. Un fenomeno che racconta di un concreto distacco tra stime di mercato e disponibilità reale delle famiglie. Si tratta di un campanello d’allarme che, secondo gli esperti, riflette il cambiamento profondo in atto nel settore immobiliare. La casa resta un bene rifugio e un sogno per milioni di italiani, ma la capacità di spesa si riduce, i tassi di interesse pesano e le dinamiche sociali impongono un ripensamento complessivo del mercato. 

Prezzi sulla carta, sconti nella realtà

Il dato principale riguarda la discrepanza tra valore stimato e prezzo di vendita. Le banche, quando concedono un mutuo, procedono a una perizia che fissa un valore dell’immobile sulla base dei prezzi medi di zona e delle caratteristiche dell’abitazione. Ma sempre più spesso l’acquirente riesce a ottenere condizioni più favorevoli, con ribassi significativi rispetto a quelle cifre. Ciò significa che, pur restando stabile il valore ufficiale del patrimonio immobiliare, sul piano pratico i proprietari devono accettare offerte più basse per concludere la vendita. Un segnale che indica la difficoltà del mercato a sostenere prezzi elevati in un contesto di tassi alti. 

I dati

Quest’analisi è confermata dai dati dell’Osservatorio di Qualis Credit Risk, che ha analizzato le dinamiche del mercato del credito italiano per il periodo 2023-2025, con un focus specifico sulle transazioni immobiliari finanziate con mutui a elevato LTV (Interesse rispetto al valore), ovvero quelli che coprono oltre l’80% del valore dell’immobile. Stando alla rilevazione, il 74% delle case acquistate con mututi a elevato loan-to-value (Hltv) è stato acquistato a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione. L’analisi prende in considerazione il prezzo di compravendita e il valore di perizia: due parametri chiave per la concessione del credito dal momento che l’importo massimo del mutuo viene solitamente calcolato sul più basso tra i due. La differenza che può emergere tra questi valori è un riflesso delle dinamiche di mercato ed è influenzato da fattori come il momento storico e l’area geografica, ma anche da tendenze più ampie come i flussi migratori, l’andamento economico e la categorizzazione «green» o «brown» assegnata agli immobili. 

I numeri degli ultimi tre anni 

Dal 2023 al 2025 il divario tra questi due parametri si è progressivamente ridotto: nel mercato complessivo si è passati da un -8,5% a un -7,3%, mentre per le compravendite finanziate con mutui ad alto LTV la variazione è stata dal -6,8% al -5,7%. Si conferma quindi un differenziale stabile, compreso tra l’1,6% e l’1,7%, tra lo scostamento medio rilevato sull’intero mercato e quello osservato per i mutui HLTV. La tendenza a spuntare un prezzo inferiore rispetto alla valutazione è più accentuata fuori dai capoluoghi di regione, dove nel primo semestre 2025 lo scostamento medio raggiunge il -6,7% contro il -4,6% registrato nei centri principali. Tra le diverse macroaree territoriali, questa differenza è più marcata nel Sud Italia, dove si passa dal -5,5% del capoluogo al -7,8% del resto della zona. 

Le differenze tra territori 

Sempre nel primo semestre 2025, lo scostamento tra i due valori nei capoluoghi spazia dal -10,1% a Perugia, seguita da Napoli e Cagliari a -9,0%, fino al -1,5% a Trento. Se si guarda invece al contesto regionale, il range va dal -10,4% della Valle d’Aosta e dal -10,1% della Basilicata, fino al -4,8% di Trentino Alto-Adige e Veneto. Solo nel 4% delle transazioni analizzate il prezzo di acquisto è risultato maggiore della valutazione dell’immobile. Un dato controcorrente che in oltre la metà dei casi si concentra in contesti come la Lombardia (42,4%) e il Lazio (11,2%), caratterizzati dalla forte vitalità economica e sociale, sorretta da dinamiche migratorie interne che vedono in queste zone flussi lavorativi e legati a motivi di studio.