Bonus prima casa, cessione con agevolazione in favore di un terzo: ecco cosa cambia

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 145 del 4 luglio, ha fornito chiarimenti in merito a un caso di cessione di immobile a favore di un terzo con l’agevolazione «prima casa». La questione, riportata anche dal sito Fisco e Tasse, riguarda un contratto stipulato a favore di un minore, rappresentato dai genitori, e le conseguenze di una successiva revoca della stipulazione. L’Agenzia chiarisce qual è il perimetro del bonus prima casa se, nel contratto in favore di un terzo, si revochi l’opzione in favore del terzo.

Il caso 

Il caso in esame coinvolge un contratto stipulato tra il «Promittente» e lo «Stipulante», con quest’ultimo che agiva sia in proprio che in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore, definito «Terzo». Con un atto notarile, la Stipulante acquistava dal coniuge Promittente, ai sensi dell’art. 1411 c.c., una quota indivisa pari a 1/2 della piena proprietà di un appartamento, destinando gli effetti traslativi a favore del figlio. Il Terzo, tramite i genitori, richiedeva l’agevolazione «prima casa» ai sensi della Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

La Stipulante intendeva revocare la stipulazione a favore del Terzo, rimanendo quindi l’unica titolare del diritto oggetto di cessione. La questione posta all’Agenzia delle Entrate riguardava se tale revoca comportasse la decadenza dell’agevolazione «prima casa» richiesta inizialmente dal Terzo.

Normativa di riferimento

L’agevolazione «prima casa» è disciplinata dalla Nota II bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che prevede un’aliquota ridotta del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso. Le condizioni per usufruire dell’agevolazione includono la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto e l’assenza di titolarità di altri diritti reali su immobili nel medesimo comune o su immobili acquistati con le stesse agevolazioni.

Acquisto da parte di minori

La circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 chiarisce che l’agevolazione «prima casa» spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, a condizione che tutti i requisiti siano soddisfatti. In questi casi, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione possono essere rese dai genitori in qualità di legali rappresentanti del minore.

Contratto a favore di terzi

Secondo l’art. 1411 del codice civile, la stipulazione a favore di un terzo è valida e conferisce al terzo il diritto contro il promittente. Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiara di «volerne profittare», la stipulazione può essere revocata o modificata dallo stipulante. La dichiarazione di adesione del terzo consolida l’acquisto in suo favore, rendendolo definitivo e impedendo la revoca o modifica da parte dello stipulante.

Conclusioni dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso specifico, il Terzo non aveva reso la dichiarazione di «volerne profittare» ex art. 1411, secondo comma del codice civile. Pertanto, i requisiti per usufruire dell’agevolazione «prima casa» non sussistevano al momento della stipula dell’atto. La revoca della stipulazione a favore del Terzo non comporta dunque la decadenza dell’agevolazione richiesta inizialmente, poiché l’acquisto non era stato consolidato con la dichiarazione di adesione del Terzo.